2025年5月8日，广东诚公（龙华）律师事务所副主任、深圳市律协民事诉讼专业委员会主任李娅莉律师，以《多轮查封下案外人的代理思路》为主题，结合实务案例深入剖析了房产执行异议中的核心难点与应对策略，为法律从业者提供了极具价值的实务指引。

李娅莉律师围绕本次沙龙主题，同时结合现有案例，从多个方面展开本次沙龙。

一、房屋买卖合同效力：突破合同限制性条款

针对“案外人与被执行人签订的《房屋买卖合同》是否有效”问题，李律师指出：若合同仅因单位内部约定（如“取得房产证后10年内不得转让”）限制交易，但未违反法律、行政法规的强制性规定，合同仍属有效。关键在于审查合同是否存在真实意思表示及违法情形。例如，涉案房产虽受内部交易年限限制，但双方约定待条件成熟后过户，且无其他无效事由，合同效力应予认可。


二、优先受偿权障碍：抵押权与执行异议的博弈

当涉案房产存在抵押权时，案外人排除执行的难度显著增加。李律师强调：

1. 程序分离：执行异议程序仅作形式审查，而执行异议之诉需进行实质审查，案外人可在此阶段提出确权请求，但法院通常仅审查能否排除执行，不单独裁判确权。

2. 优先权突破：若抵押权已登记且合法有效，案外人主张排除执行需满足《执行异议和复议规定》第28条（如全款支付、非自身原因未过户等），或通过代偿债务解除抵押。本案中，案外人通过代偿银行债务成功解除首封，为后续解封奠定基础。


三、首封与轮候查封的效力边界

首封法院的执行异议之诉裁判效力原则上不及于轮候查封。原因在于：

1. 既判力限制：轮候查封债权人未参与诉讼程序，不受判决约束；

2. 轮候查封性质：其效力待定，仅在首封解除后生效。例外情形下，若轮候债权人被追加为第三人参与诉讼，或首封裁判已确认权属事实，后续法院可能参考该结论，但实践中仍需单独审查。


四、案外人异议路径：顺序策略与实务突破

面对多轮查封，李律师提出“分步击破”策略：

1. 首封解封优先：通过清偿债务、执行和解等方式解除首封，使后续轮候查封丧失转化基础；

2. 异议程序灵活运用：针对已生效的轮候查封，需逐案提起异议，重点证明符合《执行异议和复议规定》第28条要件（如查封前签订合同、合法占有、非自身原因未过户等）；

3. 证据链构建：提供购房合同、付款凭证、占有证明、代偿债务记录等，形成完整权属主张证据。


五、争议解决补充路径：执行与诉讼并行

若执行异议受阻，案外人可另案提起合同纠纷或确权诉讼，但需注意：

1. 确权诉讼局限性：房产被查封期间，法院通常驳回确权请求，需以解封为前提；

2. 执行异议之诉联动：在执行异议之诉中合并提出确权请求，提升效率。


李娅莉律师以典型案例为脉络，融合法律解释与实务技巧，为多轮查封场景下的案外人代理提供了清晰的操作框架，尤其对证据准备、程序选择及策略优先级具有重要指导意义。

诚公沙龙持续聚焦法律实务前沿，助力法律人洞悉复杂案件本质，提升代理效能。欢迎关注后续活动！




本 期 讲 师 简 介