第七百零六条

当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

Article 706 The validity of the leasing contract shall not be affected even if the contract were not filed by the parties in accordance with the provisions of laws and administrative regulation.

不是所有的租赁合同都需要登记备案，法律主要是行政法规规定租赁合同登记备案。因此，是否登记主要是看法律和行政法规的规定。因为租赁合同中房屋租赁是大头，我们就以房屋租赁为例进行重点说明。


《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。《深圳市出租屋管理若干规定》第十一条也规定：出租人和承租人应当按照有关规定办理租赁合同备案。除了租赁合同进行备案外，在深圳《深圳经济特区居住证条例》还要求承租人按照规定进行人口基础信息进行居住登记。根据本条规定，当事人没有进行相应登记，不影响合同的效力，即任何一方均不得以租赁合同未经备案登记而主张合同无效或拒绝履行合同义务

无论是还是《深圳市出租屋管理若干规定》都规定了违反规定的处罚措施。如《城市房屋租赁管理办法》规定：不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。而《深圳市出租屋管理若干规定》则分别对出租人和承租人的责任进行了规定。


反过来说，合同有效不是违反行政规定的挡箭牌。当事人不能以双方签订了合法有效的租赁合同而主张免除行政机构对其违法行为的处罚。


对于《城市房屋租赁管理办法》中规定的：“未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款”则形同虚设，至少我未听说过有判例引用上述规定判决租赁合同转让无效的。租赁合同转让无益因“未征得出租人同意”被判无效的很多，但因没有办理转租登记而被判无效的未见过。《城市房屋租赁管理办法》是建设部颁布的规章，规章规定合同无效怕是力不从心吧。

本文作者
申玉峰律师

诚公冯黄伍林（前海）联营律师事务所 律师
广东省涉外律师领军人才库入库律师
1+1中国法律援助志愿者律师
深圳国际仲裁院（ 深圳仲裁委员会）仲裁员
广州仲裁委员会仲裁员
长沙仲裁委员会仲裁员
石家庄仲裁委员会仲裁员
邯郸仲裁委员会仲裁员
企业法律顾问、英语翻译职称
先后多次赴英国、德国、法国、瑞士、荷兰、丹麦、挪威、瑞典、斯洛文尼亚、阿联酋、印度、日本、韩国、美国、加拿大进行商务、法务谈判、仲裁、并购及参观学习。
从事会计、审计、翻译、国际贸易、物流、管理等实际工作多年，实践经验丰富。

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