第七百一十七条

承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

Article 717 With the consent of the lessor, the lessee may sublease the leased to a third party. But the subleased duration surpassing the rest of the duration shall not be binding to the lessor unless otherwise agreed.

“经出租人同意”是指转租这件事儿出租人是同意的，原出租合同中约定的租金等有关出租人的权利是保持不变的，至少是不能减损的，因为对于出租人而言，合同的相对方依然是承租人，不是第三人。至于承租人是否靠转租谋利，出租人不太关心。一般而言，转租以剩余的租赁期限为限，最好是不多也不少。如果转租后的期间少于原租赁合同的剩余期间，承租人应该为此承担责任。如果出租期间超过了原合同约定的租赁期间而没有经过出租人同意，则承租人与第三人约定的超过的期间对于出租人是没有约束力的。

可见，转租合同中，如果转租合同的期间超过原合同的剩余期间，超过部分还要专门再“经出租人同意”。


“对出租人不具有法律约束力”是指原合同到期后，出租人可以要求第三人将租赁物返还，而第三人不得以“转租合同经出租人同意”而进行抗辩。这是原则，具体到实际生活中，还要看经出租人同意的形式。如果承租人与第三人签订了转租合同而出租人在该转租合同上签字表示同意的，则事后，出租人不得以签字只是同意转租，而没有同意新的租赁期限抗辩。

“对出租人不具有法律约束力”只是超过原租赁合同剩余期限的部分对出租人不具有约束力，和剩余期限重合的部分有约束力。原租赁合同中约定的其它条款对出租人也具有约束力。

超过剩余期限的部分对承租人即转租人是否具有约束力呢？
当然是有的。承租人与第三人签订的转租合同是双方当事人合意的结果，不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同。因约定的转租期限超过原合同的剩余期限而影响第三人使用并造成第三人造成损失的，转租人应当向第三人承担赔偿责任。


“出租人与承租人另有约定”相当于出租人与承租人对原合同的租赁期限进行了变更，承租人将变更了租赁期限的合同转租给第三人。实际上出租人不仅可以与承租人另行约定变更期限，谈得来，什么都可以变更。

出租人与第三人另有约定可以吗？
当然是可以的。如果转租合同的期限超过了原合同的剩余期限，对于超过的期限部分，第三人绕过原承租人，直接和出租人协商确定原合同到期后的租赁合同那当然是没有问题的。前提是原合同中对于合同到期后的续签没有约定， 出租人没有义务和原承租人续签租赁合同的义务。

问题是转租合同的期限仍未到期，第三人又与出租人签订了租赁合同，对第三人而言有一点小小的风险。但只要出租人愿意和第三人直接签合同，第三人就很容易摆脱自己的风险。这有一个小小的技巧免费告诉大家。第三人先告诉承租人原合同到期后，出租人要收回租赁物，请承租人和出租人协调后面的租赁期限问题，而承租人找出租人协调时，只要出租人让承租人看看民法典本条的规定，告诉承租人超过剩余期限的对出租人无效，估计承租人就不会吭声了。

本文作者
申玉峰律师
诚公冯黄伍林（前海）联营律师事务所 律师
广东省涉外律师领军人才库入库律师
1+1中国法律援助志愿者律师
深圳国际仲裁院（ 深圳仲裁委员会）仲裁员
广州仲裁委员会仲裁员
长沙仲裁委员会仲裁员
石家庄仲裁委员会仲裁员
邯郸仲裁委员会仲裁员
企业法律顾问、英语翻译职称
先后多次赴英国、德国、法国、瑞士、荷兰、丹麦、挪威、瑞典、斯洛文尼亚、阿联酋、印度、日本、韩国、美国、加拿大进行商务、法务谈判、仲裁、并购及参观学习。
从事会计、审计、翻译、国际贸易、物流、管理等实际工作多年，实践经验丰富